قوانین و نحوه تقسيم پارکینگ آپارتمان در حقوق ایران
در خرید آپارتمان های نوساز، پارکینگ هر واحد مشخص نیست و نحوه تعیین پارکینگ موضوعی است که همواره مورد اختلاف بوده و مشکلات زیادی را ایجاد مینماید. پارکینگ ساختمان مانند انباری آن، از موارد مشترکی است که در قراردادهای واگذاری ساختمان چه به صورت فروش چه اجاره و رهن، در قرارداد ذکر میگردد و به محض انعقاد قرارداد جدید، حقوق ناشی از آن به مالک یا مستاجر جدید منتقل میگردد. ما در این نوشتار قصد داریم نحوه تعیین پارکینگ را در آپارتمان های نوساز بیان کنیم.
تعیین پارکینگ در ساختمان چگونه است؟
تعیین پارکینگ همواره به دو حالت صورت می گیرد:
حالت اول زمانی است که هر واحد به صورت اختصاصی دارای پارکینگ مشخص می باشد که در این حالت پارکینگ موردنظر مانند انباری ملک اختصاصی مالک آن است و موقعیت و مساحت و محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می شود.
حالت دوم زمانی است که برای هر واحد پارکینگ مشخصی وجود ندارد بلکه کل پارکینگ به صورت مشاع می باشد که در این حالت پارکینگ قسمت های مشاع و مشترک تمامی واحدها خواهد بود البته در این مورد نیز ممکن است در صورت مجلس تفکیکی فقط برخی از واحدها به عنوان واحدهایی که حق استفاده از پارکینگ را دارند نام برده شده باشند که در این حالت سایر واحد هایی که در صورت مجلس تفکیکی نام برده نشده اند حق استفاده از پارکینگ مشاع را ندارند.
در مواردی که حق استفاده از پارکینگ به صورت مشاع و مشترک میباشد معمولاً مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در پارکینگ، به هر واحد برای مدت معینی پارکینگ خاصی را اختصاص میدهند که پس از اتمام مدت مذکور پارکینگ مورد نظر را با پارکینگ واحد دیگری تعویض می کنند تا عدالت بین تمامی واحدها برقرار باشد.
مشکلات رایج تعیین پارکینگ
معمولا در خرید آپارتمان هایی که نوساز هستند پارکینگ برای واحد خریداری شده تعیین نشده است و در قسمت مربوط به پارکینگ یا چیزی نمی نویسند و یا اینکه می نویسند پارکینگ بر اساس صورت مجلس تفکیکی تعیین خواهد شد و یا اینکه صرفاً به کشیدن یک خط تیره در مقابل پارکینگ بسنده می کنند؛ حتی دیده شده است که برخی از فروشندگان و مشاورین املاک بدون در نظر گرفتن معیار و مبنای مشخصی برای واحد خریداری شده، در مبایعه نامه پارکینگ تعیین میکنند که این کار بسیار غیر حرفه ای می باشد و خریدار می تواند از این بابت از وی شکایت کرده و مطالبه خسارت کند.
در صورتی که فروشنده در مبایعه نامه که یک سند عادی می باشد پارکینگ خاصی را به واحد فروخته شده اختصاص داده باشد سپس خریدار متوجه گردد که پارکینگ موجود نیست او میتواند علیه فروشنده طرح دعوا نمود و دادخواست الزام به انجام تعهد را تقدیم دادگاه صالح نماید که پس از محکومیت فروشنده دادگاه او را ملزم خواهد نمود تا به خریدار پارکینگی را اختصاص دهد.
حتی اگر ساختمان فاقد پارکینگ باشد، فروشنده مجبور است مبلغ پارکینگی را که در مبایعه نامه آورده است با تعیین نظر کارشناس که معمولاً با ارزش اقتصادی منطقه تعیین می گردد، به خریدار بپردازد.
نحوه تقسیم پارکینگ در قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان های نوساز
در این میان قانونی به نام قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان های نوساز داریم که از جانب سازمان ثبت اسناد صادر شده است و در آن روشی برای تقسیم پارکینگ ذکر شده که معمولاً در تنظیم صورتمجلس تفکیکی برای تعیین پارکینگ ها از این روش استفاده می کنند.
روش تعیین پارکینگ در این قانون از این قرار است: به موجب این قانون تقسیم از سمت شمال غربی ساختمان در جهت عقربه های ساعت است که پارکینگ ها بین واحدها از طبقات بالایی شروع می گردد. بر اساس این تعریف معمولاً پارکینگ های موجود در طبقه همکف به واحدهای طبقات فوقانی میرسد و پارکینگهای طبقاتی زیرین به واحدهایی که طبقه آنها پایینتر می باشد تعلق خواهد یافت.
امروزه اصطلاحی به نام پارکینگ مزاحم نیز رواج یافته است
. در مقررات شهرداری برای پارکینگ، استاندارد و مساحت خاصی وجود دارد حال اگر با رعایت این استاندارد برای تعیین پارکینگ واحدها، راه عبور بقیه خودرو ها باز باشد شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این زمینه وجود دارد پارکینگی به نام پارکینگ مزاحم پیش بینی می نماید برای این که دو ماشین بتواند پشت سر هم پارک نمایند. قیمت این پارکینگ نسبت به پارکینگ های دیگر کمتر بوده و شخص مالک آن پارکینگ میشود ولی در حقیقت مزاحم است به این صورت که هر مالک بخواهد خودرو خود را جابجا کند مالک پارکینگ مزاحم نیز باید خودرو خود را جابجا نماید. پارکینگ مزاحم معمولاً به شخصی داده میشود که آخرین قرارداد خرید ملک را داشته است.
پارک بدون اجازۀ مالک چه حکمی دارد؟
چنانچه یکی از مالکان در آپارتمان خود سکونت نداشته و ساکنان دیگر از پارکینگ وی در طول مدت عدم سکونت او استفاده کنند، او میتواند برای آن مدت از کسانی که از پارکینگش استفاده کرده اند اجاره بخواهد، اما اگر خود مالک موافق باشد یا اجازه استفاده از پارکینگ را به دیگران داده باشد، نمیتواند تقاضای اجاره نماید.
همچنین استفاده از پارکینگ دیگری جرم محسوب و طبق قانون جریمه و حبس خواهد داشت.
طریقه اقدام جهت برطرف کردن مشکلات و مزاحمت های رایج مرتبط با پارکینگ
همانطور که اشاره شد بحث پارکینگ به یک معضل اساسی در آپارتمان ها تبدیل شده است وگاها تبدیل به نزاع و درگیری بین افراد ساختمان می شود. که دراین خصوص توصیه می شود باپرهیز از هرگونه جنجال و درگیری با مشورت از افراد مطلع و آگاه از جمله یک وکیل دادگستری اقدام به طرح دعوا و پیمودن مسیر قانونی، جهت برطرف کردن مشکل خود باشید. برای ثبت شکایت کافیست با مراجعه به هریک از دفاتر خدمات قضایی درشهرخود و ثبت دادخواستی با عنوان مزاحمت ازحق و پرداخت هزینه دادرسی اقدام به ثبت شکایت خودکنید.لازم به ذکر است مطابق با قانون آئین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعاوی به صورت خارج از نوبت می باشد. درپایان یک نمونه داخواست مرتبط با موضوع ارائه می گردد.
موضوع شکایت: ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق توسط همسایگان
با سلام احتراماً به استحضار میرساند:
اینجانب (شاکی) از ساکنین واحدهای ۳ و ۵ این مجتمع به دلیل پارک خودرو در حیاط و قسمت های مشاع و ایجاد مزاحمت توسط ایشان شکایت دارم.
این موضوع از طریق مدیر ساختمان و اینجانب نیز تذکر داده شده است، اما همسایگان مزاحم به هیچ وجه حاضر به انتقال خودرو خود از حیاط نمی باشند. به آنها تذکر نیز دادیم که از راه قانونی عمل می کنیم، بازهم به کار خود ادامه دادند. نظر به اینکه اقدامات آنان از با توجه به ماده ۱۵۹ و ۱۶۰ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصادیق بارز ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق میباشد، لذا از ساکنین واحدهای شماره ۳ و ۵ این مجتمع به دلیل مزاحمت و استفاده غیر مجاز و شخصی از مشاعات ساختمان (ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها) شکایت داشته و تقاضای رسیدگی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق به نحو مطلوب ( از جمله نصب مانع در ورودی به حیاط) و همچنین مطالبه خسارات ناشی از این دادرسی طبق ماده ۵۱۵ ق.آ د. م. را دارم.